Declarar o Imposto de Renda costuma gerar calafrios até nos contribuintes mais experientes. E com a Lei nº 15.270/2025, que reforçou o cruzamento de dados patrimoniais e financeiros, a atenção à ficha de Bens e Direitos se tornou ainda mais crítica — especialmente quando o assunto é imóvel financiado.
O verdadeiro problema não está em declarar, mas em declarar errado. Um simples preenchimento automático, feito por instinto, pode acender alertas nos sistemas da Receita Federal e levar o contribuinte direto para a malha fina.
Se você comprou casa ou apartamento financiado, entender a lógica correta desse lançamento é essencial para manter sua declaração consistente, coerente e segura.
O ERRO CLÁSSICO QUE ENTREGA O CONTRIBUINTE À RECEITA
Imagine o cenário comum:
- Valor do imóvel: R$ 1.000.000,00
- Entrada paga: R$ 100.000,00
- Financiamento bancário: R$ 900.000,00
O erro mais frequente é:
- lançar R$ 1.000.000,00 na ficha Bens e Direitos
- lançar R$ 900.000,00 na ficha Dívidas e Ônus Reais
Apesar de parecer lógico, isso está errado.
Esse preenchimento distorce o patrimônio líquido do contribuinte e cria inconsistência entre bens, dívidas e evolução patrimonial — exatamente o tipo de falha que os cruzamentos automáticos da Receita identificam com facilidade, ainda mais após o avanço tecnológico previsto na nova legislação.
COMO DECLARAR IMÓVEL FINANCIADO DO JEITO CERTO
A ficha correta é Bens e Direitos — e o campo mais importante é a Discriminação.
Ali, você deve informar com clareza:
- tipo do imóvel (casa, apartamento, terreno);
- se foi comprado pronto ou na planta;
- valor total da negociação;
- forma de pagamento;
- valor da entrada;
- uso de FGTS (se houver);
- nome do banco financiador.
📌 Transparência aqui não é opcional — é proteção.
A REGRA DE OURO: DECLARE SOMENTE O QUE FOI PAGO
Nos campos “Situação em 31/12”, você não declara o valor total do imóvel, nem o saldo devedor do financiamento.
Você declara somente o valor efetivamente pago até aquela data.
EXEMPLO PRÁTICO
- Entrada paga em 2024: R$ 100.000,00
- Parcelas pagas em 2024: R$ 9.000,00
➡️ Valor declarado em “Situação em 31/12/2024”: R$ 109.000,00
No ano seguinte, você soma todas as parcelas pagas em 2025 ao saldo anterior — e assim sucessivamente.
O imóvel “cresce” na declaração à medida que você paga, até que, ao final do financiamento, o valor declarado corresponda ao total efetivamente desembolsado.
POR QUE NÃO DECLARAR O FINANCIAMENTO COMO DÍVIDA?
Essa dúvida é comum — e a resposta é jurídica e fiscal.
Quando o imóvel é financiado com alienação fiduciária (modelo padrão no Brasil), o bem pertence ao banco até a quitação total.
Para a Receita Federal, o contribuinte possui apenas:
o direito sobre as parcelas já pagas
Por isso:
- ❌ não se registra o saldo devedor na ficha Dívidas e Ônus Reais
- ✅ registra-se apenas o valor pago na ficha Bens e Direitos
Declarar como dívida geraria duplicidade de informação e distorção patrimonial — algo que os sistemas atuais da Receita identificam rapidamente.
ATENÇÃO REDOBRADA APÓS A LEI Nº 15.270
Com a nova lei:
- o controle sobre evolução patrimonial ficou mais rigoroso;
- inconsistências entre renda, bens e financiamentos ganham mais peso;
- erros antigos tendem a aparecer com mais frequência em fiscalizações.
Declarar corretamente o imóvel financiado deixou de ser apenas “boa prática” — virou necessidade estratégica.
PERGUNTAS FREQUENTES (FAQ)
Devo declarar o valor de mercado do imóvel se ele valorizou?
Não. Imóveis são declarados sempre pelo custo de aquisição. Valorização só importa no momento da venda.
Onde entram os juros do financiamento?
Os juros pagos fazem parte do custo total e já estão incluídos na soma anual que você adiciona ao bem.
Usei FGTS para pagar parcelas. Como declaro?
Some o valor do FGTS ao total pago no ano em Bens e Direitos e informe o saque em “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.
Declarei errado nos anos anteriores. E agora?
O correto é retificar as declarações anteriores para ajustar o histórico e evitar inconsistências futuras.
